Grundlagen der Zwangsversteigerungen
das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG)
das Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)
das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG)
das Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)
die Zivilprozessordnung (ZPO)
die Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung (BRAGO) (Wenn man einen Anwalt hinzuzieht)
das Gerichtskostengesetz (GKG)
das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
....
Gesetze können sich ändern. Das erkennt man auch an der Fülle nachträglich eingeschobener §§; z.B. §§ 57, 57a, 57b, 57c, 57d, ff. ZVG. Im Laufe der Anwendung des Gesetzes ergaben sich immer mehr weitere klärungsbedürftige Fakten; daher die eingeschobenen §§ ..a bis ..d. Die Datenpflege bei Gesetzen ist sehr aufwendig. Wie die jeweils individuelle Rechtslage ist, kann eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt feststellen. ZVG § 57 Mieter oder Pächter
ZVG § 57a Kündigung des Miet- oder Pachtverhältnisses durch Ersteher
ZVG § 57b Vorausverfügung über den Miet- oder Pachtzins
ZVG § 57c Beschränkung des Kündigungsrechts des Erstehers (weggefallen)
ZVG § 57d Aufforderung zur Erklärung über geleistete Miete (weggefallen)
ZVG § 74a Versagung des Zuschlags
ZVG § 74b Ausnahme von § 74a
ZVG § 85a Versagung bei unzureichendem Meistgebot
BGB § 565 Miete; Kündigungsfristen
BGB § 571 Eintritt des Grundstückserwerbers in das Mietverhältnis
BGB § 572 Rechtsnachfolge des Grundstückserwerbers bei Sicherheitsleistung
BGB § 573 Vorausverfügung über den Mietzins bei Rechtsnachfolge
BGB § 574 Rechtsgeschäft über Entrichtung Mietzins bei Rechtsnachfolge
BGB § 575 Mieter, Aufrechnungsbefugnis gegenüber Erwerber
§ 57 Mieter oder Pächter
Ist das Grundstück einem Mieter oder Pächter überlassen, so finden die Vorschriften der §§ 571, 572, des § 573 Satz 1 und der §§ 574, 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nach Maßgabe der §§ 57a und 57b entsprechende Anwendung.
§ 57a Kündigung des Miet- oder Pachtverhältnisses durch Ersteher
Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.
§ 57b Vorausverfügung über den Miet- oder Pachtzins
(1) Soweit nach den Vorschriften des § 573 Satz 1 und der §§ 574, 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs für die Wirkung von Verfügungen und Rechtsgeschäften über den Miet- oder Pachtzins der Übergang des Eigentums in Betracht kommt, ist an dessen Stelle die Beschlagnahme des Grundstücks maßgebend. Ist dem Mieter oder Pächter der Beschluss, durch den die Zwangsversteigerung angeordnet wird, zugestellt, so gilt mit der Zustellung die Beschlagnahme als dem Mieter oder Pächter bekannt; die Zustellung erfolgt auf Antrag des Gläubigers an die von ihm bezeichneten Personen. Dem Beschluss soll eine Belehrung über die Bedeutung der Beschlagnahme für den Mieter oder Pächter beigefügt werden. Das Gericht hat auf Antrag des Gläubigers zur Feststellung der Mieter und Pächter eines Grundstücks Ermittlungen zu veranlassen; es kann damit einen Gerichtsvollzieher oder einen sonstigen Beamten beauftragen, auch die zuständige örtliche Behörde um Mitteilung der ihr bekannten Mieter und Pächter ersuchen.
(2) Der Beschlagnahme zum Zwecke der Zwangsversteigerung steht die Beschlagnahme zum Zwecke der Zwangsverwaltung gleich, wenn sie bis zum Zuschlag fortgedauert hat. Ist dem Mieter oder Pächter der Beschluss, durch den ihm verboten wird, an den Schuldner zu zahlen, zugestellt, so gilt mit der Zustellung die Beschlagnahme als dem Mieter oder Pächter bekannt.
(3) Auf Verfügungen und Rechtsgeschäfte des Zwangsverwalters finden diese Vorschriften keine Anwendung.
§ 57c Beschränkung des Kündigungsrechts des Erstehers
weggefallen
§ 57d Aufforderung zur Erklärung über geleistete Miete
weggefallen
§ 74a Versagung des Zuschlags
(1) Bleibt das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte unter sieben Zehnteln des Grundstückswertes, so kann ein Berechtigter, dessen Anspruch ganz oder teilweise durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot in der genannten Höhe voraussichtlich gedeckt sein würde, die Versagung des Zuschlags beantragen. Der Antrag ist abzulehnen, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und glaubhaft macht, dass ihm durch die Versagung des Zuschlags ein unverhältnismäßiger Nachteil erwachsen würde.
(2) Der Antrag auf Versagung des Zuschlags kann nur bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag gestellt werden; das Gleiche gilt von der Erklärung des Widerspruchs.
(3) Wird der Zuschlag gemäß Absatz 1 versagt, so ist von Amts wegen ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen. Der Zeitraum zwischen den beiden Terminen soll, sofern nicht nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles etwas anderes geboten ist, mindestens drei Monate betragen, darf aber sechs Monate nicht übersteigen.
(4) In dem neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder aus den Gründen des Absatzes 1 noch aus denen des § 85a Abs. 1 versagt werden.
(5) Der Grundstückswert (Verkehrswert) wird vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen, festgesetzt. Der Wert der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt, ist unter Würdigung aller Verhältnisse frei zu schätzen. Der Beschluss über die Festsetzung des Grundstückswertes ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar; eine weitere Beschwerde findet nicht statt. Der Zuschlag oder die Versagung des Zuschlags können mit der Begründung, dass der Grundstückswert unrichtig festgesetzt sei, nicht angefochten werden.
§ 74b Ausnahme von § 74a
Ist das Meistgebot von einem zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigten abgegeben worden, so findet § 74a keine Anwendung, wenn das Gebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte zusammen mit dem Betrag, mit dem der Meistbietende bei der Verteilung des Erlöses ausfallen würde, sieben Zehntel des Grundstückswertes erreicht und dieser Betrag im Range unmittelbar hinter dem letzten Betrag steht, der durch das Gebot noch gedeckt ist.
§ 85a Versagung bei unzureichendem Meistgebot
(1) Der Zuschlag ist ferner zu versagen, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte die Hälfte des Grundstückswertes nicht erreicht.
(2) § 74a Abs. 3, 5 ist entsprechend anzuwenden. In dem neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder aus den Gründen des Absatzes 1 noch aus denen des § 74a Abs. 1 versagt werden.
(3) Ist das Meistgebot von einem zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigten abgegeben worden, so ist Absatz 1 nicht anzuwenden, wenn das Gebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte zusammen mit dem Betrag, mit dem der Meistbietende bei der Verteilung des Erlöses ausfallen würde, die Hälfte des Grundstückswertes erreicht.
§ 565 Miete; Kündigungsfristen
(1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, Räume oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe ist die Kündigung zulässig,
1. wenn der Mietzins nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag für den Ablauf des folgenden Tages;
2. wenn der Mietzins nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche für den Ablauf des folgenden Sonnabends;
3. wenn der Mietzins nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe jedoch nur für den Ablauf eines Kalendervierteljahres.
(1a) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalender Vierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.
(2) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate. Eine Vereinbarung, nach welcher der Vermieter zur Kündigung unter Einhaltung einer kürzeren Frist berechtigt sein soll, ist nur wirksam, wenn der Wohnraum zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet ist. Eine Vereinbarung, nach der die Kündigung nur für den Schluss bestimmter Kalendermonate zulässig sein soll, ist unwirksam.
(3) Ist Wohnraum, den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, jedoch nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen, so ist die Kündigung zulässig,
1. wenn der Mietzins nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag für den Ablauf des folgenden Tages;
2. wenn der Mietzins nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche für den Ablauf des folgenden Sonnabends;
3. wenn der Mietzins nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am Fünfzehnten eines Monats für den Ablauf dieses Monats.
(4) Bei einem Mietverhältnis über bewegliche Sachen ist die Kündigung zulässig,
1. wenn der Mietzins nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag für den Ablauf des folgenden Tages;
2. wenn der Mietzins nach längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Tag vor dem Tag, mit dessen Ablauf das Mietverhältnis endigen soll.
(5) Absatz 1 Nr. 3, Absatz 2 Satz 1, Absatz 3 Nr. 3, Absatz 4 Nr. 2 sind auch anzuwenden, wenn ein Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist vorzeitig gekündigt werden kann.
§ 571 Eintritt des Grundstückserwerbers in das Mietverhältnis
(1) Wird das vermietete Grundstück nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Verpflichtungen nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis für den ersten Termin kündigt, für den die Kündigung zulässig ist.
§ 572 Rechtsnachfolge des Grundstückserwerbers bei Sicherheitsleistung
Hat der Mieter des veräußerten Grundstücks dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte ein. Zur Rückgewähr der Sicherheit ist er nur verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt.
§ 573 Vorausverfügung über den Mietzins bei Rechtsnachfolge
Hat der Vermieter vor dem Übergang des Eigentums über den Mietzins, der auf die Zeit der Berechtigung des Erwerbers entfällt, verfügt, so ist die Verfügung insoweit wirksam, als sie sich auf den Mietzins für den zur Zeit des Übergangs des Eigentums laufenden Kalendermonat bezieht; geht das Ei-gentum nach dem fünfzehnten Tag des Monats über, so ist die Verfügung auch insoweit wirksam, als sie sich auf den Mietzins für den folgenden Kalendermonat bezieht. Eine Verfügung über den Mietzins für eine spätere Zeit muss der Erwerber gegen sich gelten lassen, wenn er sie zur Zeit des Übergangs des Eigentums kennt.
§ 574 Rechtsgeschäft über Entrichtung Mietzins bei Rechtsnachfolge
Ein Rechtsgeschäft, das zwischen dem Mieter und dem Vermieter in Ansehung der Mietzinsforderung vorgenommen wird, insbesondere die Entrichtung des Mietzinses, ist dem Erwerber gegenüber wirksam, soweit es sich nicht auf den Mietzins für eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt; erlangt der Mieter die Kenntnis nach dem fünfzehnten Tag des Monats, so ist das Rechtsgeschäft auch insoweit wirksam, als es sich auf den Mietzins für den folgenden Kalendermonat bezieht. Ein Rechtsgeschäft, das nach dem Über-gang des Eigentums vorgenommen wird, ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts von dem Übergang des Eigentums Kenntnis hat.
§ 575 Mieter, Aufrechnungsbefugnis gegenüber Erwerber
Soweit die Entrichtung des Mietzinses an den Vermieter nach § 574 dem Erwerber gegenüber wirksam ist, kann der Mieter gegen die Mietzinsforderung des Erwerbers eine ihm gegen den Vermieter zustehende Forderung aufrechnen. Die Aufrechnung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter die Gegenforderung erworben hat, nachdem er von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt hat, oder wenn die Gegenforderung erst nach der Erlangung der Kenntnis und später als der Mietzins fällig geworden ist.
B E I S P I E L
Anschreiben des Amtsgerichts an einen Mieter
Amtsgericht Bremerhaven
Nordstraße 10
27580 Bremerhaven
Zwangsversteigerung des Grundstücks ..................
eingetragen im Grundbuch von ....................
Eigentümer: ..........................
Sehr geehrte
Die Zwangsversteigerung des vorgenannten Grundbesitzes ist angeordnet worden. Sie sollen Mieter (Pächter) des Grundbesitzes sein. Derjenige, der den Grundbesitz ersteigert (Ersteher), ist nach § 57a des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) berechtigt, unabhängig von Ihrem Vertrag das Miet- (oder Pacht-) verhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist für den ersten zulässigen Termin zu kündigen. Der Ersteher darf Ihnen jedoch gemäß § 57 c ZVG nicht kündigen, wenn Sie eine Mietvorauszahlung oder einen Baukostenzuschuss geleistet haben, damit der Mietraum geschaffen oder instandgesetzt (das Pachtgrundstück hergerichtet) werden konnte. Gemäß § 57 d ZVG werden Sie gebeten, dem Gericht unter Angabe der obigen Geschäftsnummer bis zum Beginn des Versteigerungstermins mitzuteilen, ob und welche Beträge von Ihnen geleistet und welche Bedingungen hierüber vereinbart worden sind. Geben Sie keine, eine unvollständige oder eine unrichtige Erklärung ab, so verlieren Sie unter Umständen den besonderen Kündigungsschutz des § 57 c ZVG. Zu Ihrer Information sind die §§ 57 a, c und d ZVG im Wortlaut umseitig abgedruckt. Unabhängig von dem besonderen Kündigungsschutz nach dem ZVG gelten die allgemeinen Kündigungsschutzbestimmungen nach dem Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 18.12.1974 (BGBl 1974, Seite 3603).
Hochachtungsvoll
A.A.
Justizangestellte
Quelle: Merkblatt für Mieter/Pächter Amtsgericht Bremerhaven. Dem Schreiben werden Auszüge aus dem ZVG beigefügt.
